+7 (812) 452-10-85
EN
  • - Многофункциональный ТРК “Константиновский”
  • - Коттеджный поселок “Глинки” под Павловском
  • - Собор святой Екатерины в Царском Селе
  • - Клубный дом-особняк “Правленский” на улице Васенко
  • Многофункциональный международный бизнес-парк "Шушары" с торгово-развлекательным комплексом на кольцевой дороге Санкт-Петербурга

В современной отечественной и зарубежной практике создание инвестиционных проектов в строительстве неразрывно связано с взаимодействием архитекторов и инвесторов. Без точной трехмерной визуализации или “грубых” эскизов не обходится ни одно публичное упоминание о планах застройки или освоения территории. Можно отметить, что, чем выше значение объекта строительства, тем выше качество представляемого визуального материала. Такое “начало” проекта стало привычным и общепринятым явлением. Но нет его четкого описания и систематизации. Наиболее часто упоминаемые термины “эскиз”, “градостроительное обоснование”, “инвестиционный проект” можно обобщить в термин «архитектурно-инвестиционный проект”.

Как правило, инициатором разработки архитектурно-инвестиционных проектов является частный (юридическое или физическое лицо) или государственный собственник земельного участка. Разработка проекта сопровождается привлечением специалистов в области архитектуры, экономики, менеджмента и т. д. Сегодня существует множество компаний, осуществляющих комплексное управление процессом проектирования, инвестирования, строительства и реализации объектов недвижимости. Комплексный подход является наивысшей точкой развития современного инвестиционно-строительного комплекса (далее ИСК). В виде рекламы предлагаются услуги по управлению, сопровождению и оценке инвестиционных проектов.

Прообразом современных форм привлечения инвестиций и бизнес-планов в области проектирования и строительства является стадия технико-экономического обоснования (далее ТЭО), созданная в СССР. “ТЭО проектных градостроительных решений включало определение основных характеристик перспективного развития градообразующей базы города, а также оценку и выбор экономически эффективных планировочных решений в области жилищного, культурно-бытового и коммунального строительства, обеспечение их комплексности”. Сложная система разработки включала 6 основных этапов от “определения целей” до “разработки мероприятий реализации”. Плановая экономика требовала точных измерений экономического эффекта. Выбор решения равнялся эффективности, помноженной на вероятность и деленной на затраты. Тем не менее учитывалось, что значительная часть характеристик развития города не поддается количественному анализу, а имеет качественный характер. Системному анализу способствовал прогноз ресурсов, который, в свою очередь, в отличие от современного, в то время имел рыночную инертность.

Современные условия требуют переосмысления, безусловно, прогрессивных для своего времени методов, заложенных в ТЭО. Для привлечения средств необходимо, как правило, иметь четко и, по возможности, сжато сформулированное предложение. Архитектурно-инвестицонный проект может стать новой формой взамен стадии ТЭО. Основными задачами предварительных градостроительных проработок остаются:

  • – выявление и анализ градостроительных проблем;
  • – поиски вариантов застройки (эскиз планировки);
  • – обоснование экономической эффективности.

Конечной целью всех инвестиционных проектов и программ является привлечение денежных средств для реализации объекта строительства. При решении основной задачи может выполняться ряд вспомогательных, например:

1. Архитектурные:

  • – эскиз проекта планировки;
  • – эскиз визуальной среды;
  • – подсчет основных технико-экономических показателей.

2. Инвестиционные:

  • – расчет объема инвестиций;
  • – расчет сроков реализации;
  • – определение очередности строительства.

Выполнение вспомогательных задач зависит от полноты и глубины проработки проекта.

В состав проекта входят две основные, взаимно дополняющие части: архитектурная и инвестиционная (рис. 1-6). Анализируя современный отечественный опыт, можно условно выявить основные виды архитектурно-инвестиционных проектов в зависимости от степени проработки и их состава.

Самые “примитивные” имеют в составе “грубый” иллюстративный материал и общий объем инвестиций. Такие проекты служат скорее для привлечения средств в проектирование. Материал раскрывает общую идею и направление развития будущего проекта, дает общее представление инвестору о резервах земельного участка, его формах собственности и возможной доле участия в проекте.

 

Рис. 1. Жилищный комплекс, г. Барнаул

 

Рис. 2. Малоэтажный минипоселок, г. Барнаул

 

Рис. 3. Многофункциональный офисно-деловой центр, г. Красногорск (Московская обл.)

 

Рис. 4. Жилищный комплекс, Московская область

 

Рис. 5. Гостинично-развлекательный комплекс, г. Санкт-Петербург

 

Рис. 6. Многофункциональный международный бизнес-парк, г. Санкт-Петербург

Более распространенная форма подачи материала основывается на проекте планировки или его эскизе. Точные данные об общей площади помещений, площадок и прочих показателях, их назначении дают возможность составить предварительные укрупненные сметы. Эти данные, в свою очередь, позволяют определить цели инвестирования, например:

  • – в инфраструктуру;
  • – инженерные коммуникации;
  • – дороги;
  • – в жилые здания;
  • – в предприятия обслуживания населения;
  • – в производственные помещения.

Инвестор получает возможность полного или выборочного финансирования проекта. Становится очевидным возможность участия государства в развитии инфраструктуры как одной из форм “частно-государственного партнерства”.

Самый “развитой” вид инвестиционного проекта выполняется под руководством и в сопровождении консалтинговых компаний. Преимущество таких проектов в том, что их разработчики ставят своей целью достижение результата посредством привлечения необходимых специалистов.

Упорядочение работы в области АИП, определение их роли и места в системе разработки градостроительной документации позволят более четко и объективно оценивать результаты такой деятельности. Методика разработки АИП (рис. 7) фрагментарно отражает существующий процесс и в целом предлагаемую систему интеграции АИП в процесс проектирования, инвестирования и строительства. Возможность более тесного сотрудничества на новом уровне отношений в рамках совместного выполнения проекта поможет инвесторам, архитекторам и представителям исполнительной власти находить компромиссы и инновационные решения в области архитектуры, строительства и управления городским хозяйством.

Аспирант В. Н. Рыбаков.  Научно-технический журнал “Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета” (Вестник ТГАСУ ) № 2, 2011.


Поддержка ТО "Духовное наследие"
Коттеджный поселок “Ново-Туутари” на Дудергофских высотах
  При использовании материалов сайта группы компаний “СтройСвет” просьба давать ссылку наhttp://www.stroysvet.ru

Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru